任天行时不时会被沈俪和萧干星邀请到家里吃饭，她们之前搬家以及收大件快递时都没少麻烦任天行。　　萧干星总是笑着吐槽，“我自己生了两个儿子，关键时候一个都帮不上，还是小任靠谱。”

饭桌上，话题也基本逃不开关莎的长租公寓。　　除了租金利差，长租公寓的另一个收入来源就是增值服务，比如智能家居、搬家服务、金融与保险、新零售和其他本地服务。　　这些服务的存在需要基于一个前提，即长租公寓的目标客户群必须优质，最好是那些受过良好教育的年轻人，这些年轻人信用稳定，且有高频消费需求，比起省钱，他们更愿意享受人生。　　“我看到之前不少公寓都有一个大堂，大堂里面有休息区，休息区里有吧台，台室，读书角，台球室和沙发等等，可以让社区的人一起休息，甚至还有早餐提供。”

任天行说。　　饭桌上的关莎听到这里停下了筷子，“这个我之前就想过，和沈俪姐也一起去看过大堂的选址，比如一楼那些根本没人装修根本租不出去的商铺，但后来我想了想，真的有必要么？”

当关莎站在雁子谷居民楼一层那类似停车场一样的空旷空间时，她也曾想象着水泥的墙面刷满了颜色，角落里放着立体音响，一片是运动区，一片是就餐区，一片是读书区……　　雁子谷的新式小区周围的农民房人声鼎沸，什么都可以买到，唯独新式小区楼下所有的商铺，没有一间租得出去，就连之前已经开张的电影院，都只撑了6个月就关门了。　　一到晚上，小区楼下亮着灯的只有快递柜、KTV包间和移动图书馆。　　关莎早就瞄上了这些长期空着的商铺，它们的存在是如此尴尬，一楼的一些地方开发商连隔开的墙都没有装，只有必须的承重柱一个个孤零零的立着，二楼的一些商铺有些还装着玻璃门，但关莎从来没见过里面有人活动。　　这些商铺的租金自然很便宜，因为根本租不出去，但当关莎回到家，躺在床上仔细思考之后，她认为去模仿之前长租公寓的模式是没有出路的，因为这些看似像一个家的社区模式，并不是同样作为租客的她自己真正需要的。　　关莎问自己：　　“你累了一天回来，如果你家在3栋，你还会特意跑到2栋楼下的公共休息区看书么？还是直接打开手机app看了？或者去楼下的移动图书馆借？咸鱼的二手书非常便宜，买几本在家看不行么？”

“吧台有可以，但是没有，难道我就会认为公寓不好么？与吧台相比，是不是保洁和搬家这些服务我更需要呢？”

关莎想起了自己在美国读书时，长租公寓里的那些大厅也是使用频率最低的，相比之下，健身房里的人就多很多。　　但如今疫情仍未过去，健身房就算搞起来了，大家就真的敢去么？　　或者说即便没有疫情，聚集型的健身模式还会是未来的趋势么？亦或是以后教练都在线上直播，线上打卡，或者直接用app的录播课程在家就可以随时健身？　　关莎思考了很久，她思考得越是深入，她就对那些看似被浪费掉的商铺没有任何兴趣。　　租商铺搞公共文娱场所其实是只花钱，不产生多少收入且还不是满足租客真正需求的地方。　　换而言之，在关莎看来，社区公共空间这种增值服务其实是一种伪需求，并不能击中客户的痛点。　　“如果我要搞增值服务，我就要搞那种连我自己都想要的。”

关莎对众人说，“就好比如果我是一家生产产品的厂商，我生产的产品连我自己都不想用，那我又凭什么以此做大做强呢？”

“也是，之前的那些长租公寓搞这些增值服务确实也没搞起来，增值服务里最赚钱的就是租金贷。”

任天行说。　　“嗯，但是我们绝对不搞租金贷。”

关莎斩钉截铁。　　萧干星夹了一块排骨放到关莎碗里，“那你想搞什么？”

“如果真要说增值服务，我自己想要读书APP会员，健身APP会员，英语阅读APP会员，或者给我一些课程，比如财务报表分析、职场心理学分析、EXCEL或者编程类的学习课程。”

“那也可以是声音培训、有声书、PS或者视频剪辑咯？”

沈俪边吃边问。　　“对！”

关莎立刻附和，“就是这种，当然了，还有比如什么洗衣服务、二手交易、宠物寄宿或者遛狗服务，我看小区里一大堆狗。”

“呃……这些难道你都要搞么？”

任天行问。　　“这只是一个初步的想法。”

关莎的筷子一直搅着碗里的饭。　　沈俪好奇，“如果都搞，咱们现在的钱够么？”

“肯定不够。”

关莎和任天行近乎异口同声。　　他俩都清楚，这类的增值服务需在会员数到达一定量级才能实现，毕竟羊毛出在羊身上，购买价值298元的某读书APP年卡会员，若这298元都出在租客身上，那租客也完全没必要选择关莎的公寓，他可以随便租一个房子后自己买会员。　　此类增值服务如果想拿到更优惠的价格，就必须扩大规模，当规模达到一定水平，资本效率才有机会实现倍数增长，即要精细化运营的前提，得先实现多元化扩张。　　对长租公寓而言，没有足够的规模，就没有可观的利润。　　关莎之前研究的EQR公司的例子就是最好证明。　　美国著名的长租公寓公司EQR (Equity Residential)成立于1969年，其定位于收购、开发和管理高品质公寓，在其50年的发展中，也经历了野蛮扩张到多元化、精细化运营的转变。　　EQR的房源多集中于地段好、需求旺盛的区域，获取更多的资产增值收益，并在市场寻求低价收购机会，不断置换资产。这样可以享受投资收益；同时可以动态提高租金收益、降低运营成本，提升租金的利润空间。　　截至2020年三季度末，EQR管理资产达206.24亿美元，负债仅95.76亿美元，净利润6.61亿美元。　　关莎认为，只要能够突破拓荒与扩张期，长租公寓的商业模式就一定能跑出来，只不过可惜的是先前的长租公寓为了扩张走了歪门邪道，其背后资本的能力和耐力都有限，致使截至目前还没有一家公司取得成功。