“怎么？我们的住宅贷款还不够吗？”
听到古德曼提起住宅贷款问题，卡特显得有点疑惑。 道格拉斯在建住宅区，平均单套住宅售价4.5万美刀。是略微超过新市民们购买力上限的！ 前文提到过，家底好点的，或许只用贷款几千美元就够了，而家庭不是那么富裕的，要买这个房，少说得贷一万多。 即便是按一个比较平均、笼统的估算，即每套住宅的贷款金额为7000美元。那么三千多套住宅，需要的贷款总量就是2100万之巨。 这绝对是一个及其夸张的贷款需求！以至于都多到了即便是把卡特眼下所有银行的资金全部加在一块，都不足以一次性全额给付的程度。 原本的计划逻辑是：分批周转！即一期工程建好，则发放一批贷款。然后DOG建工收到的利润，也就是属于卡特个人资产的这部分...没错，DOG建工也是LLC，它的盈利卡特是可以直接支配的。 这部分属于个人资产的利润，先不着急投入到高速公路信托。或者说，不完全投入公路信托，公路项目的初期，先用养老保险基金提供的投资额，还有贷款来支付。这三千万美元的预期利润，先循环发一遍贷款后，等到公路信托的钱花得差不多了，再转入信托账户。 说白了，就是玩一个时间差！ 只要手里有一笔，能够发出第一次贷款的钱，那么这个循环就能形成！在保证贷款总量低于利润总额的情况下，即便是这个操作过程中，存在税务消耗，但900万左右的预估差额，应付这么点损耗，绰绰有余！ 虽然对银行内本身的储户存款消耗不大，但一方面，卡特旗下目前几家银行的存款利率都偏低。一直到现在，存款利率也才刚刚达到12%，远低于平均水平，所以银行内的存款负债并不多。对消耗掉这一部分存款的急迫感自然不强。 另一方面，HT专项贷款，再加这一笔住宅贷款，仅仅是这两个贷款项目，总额就高达3100万以上，按12%的年利率来算，头年光利息收入就有372万，再加上部分本金，破400万，根本就不叫事。 400万美金的现金入账，偿付存款性负债的利息，完全足够！ 而根据住宅贷款的循环模型：第一期40套住宅，贷款需求量大概是28万到30万左右，循环后的利润40万；这40万挪到下一批贷款发放，足够满足60套左右的住宅贷款需求，然后开工60套，获利60万；60万则又能放出80-90套住宅的贷款... 去年过半，HT专项贷款的营收回笼了70万左右的资金，填补进去，还能进一步加速这个循环。3000多套的住宅需求，在这个模型下滚下去，不用到第八期工程，便能全部建成，贷款也能发放完毕，而最后一笔贷款发放完后，DOG地产的实际营收还特么有一千万左右的现金结余。 这已经不再需要继续以贷款形式发放出去的资金，转移到公路信托。等等，要填补公路信托的3000万约定注资，还差两千万！ 然而即便是不看HT未来的融资收入，单靠贷款与地产结合的营收模式。卡特怎么算，这个2000万都不叫事！ 毕竟除了银行贷款在未来的持续收入与地产建工收入外，别忘了公路信托，也是由卡特控制的啊！三个亿大工程的项目，公路信托自己又没法干。他一旦将这个工程承包给了DOG地产... 用此前那个杠精欧文斯口里的合理利润来说，10%的利润也有三千万了！ 这钱啊，在自己旗下几个地方转来转去，转上个几年，十年以后... 卡特现在仅凭自己都已经有点无法算清自己到底能有多少收益了，因为公路信托未来还会存在一个过路费收入，这部分，自己能分一半呢！ 太过遥远的未来不看，起码就眼前看到的。只要能保证这个模式正常、健康的运转下去，别尼玛转到一半，资金链断裂崩盘了，这样一个循环走不了多久... 一个小目标就出来了！等十年、二十年的大周期走完，最后能获得几个小目标，那真是个未知数... 心里仔细这么一琢磨后，卡特算是彻底明白了前世中国的地产行业为何与银行绑定那么深了！用金融的话来说，这么一个模型，其实就是在玩杠杆！ 前期40套住宅的贷款需求，只用30万左右的小额现金便能撬动这个总额高达三千多万的贷款交易了！别说过程中的施工款什么的，那些大不了借嘛！一边借款开工，一边压着供应商，甚至施工商的款项，慢慢结算。只要活不停，这个周期中的一点利息损耗，对比这个百倍杠杆带来的收入，算得了什么？ 甚至不考虑风险，以及现实里各种复杂多变的情况的话，最后地产开发商那边结余的千万利润，存进银行以后... 哦豁～新一轮的循环又可以开始了！ 以一千万为基点，如果再来一个百倍杠杆... 地产加金融的模式，的确能够快速带来大量回报，但卡特也很明白。市场的需求是有限的，而且这个模式对未来的透支及其严重！ 道格拉斯就这么大，人口就这么多！ 住宅生意固然是好生意，可你也不能玩命建啊！不然到时候，房子比特么人都多，你这经济还循环个登？这个模式里，最怕的就是资金链断了！ 一旦有一环断裂，无论是中间施工款借不到，房子无法建成；还是房子建成了但是卖不出去，没有尾款回流... 那么从上到下，全都得倒大霉。所以这生意，这么干一次，卡特就很知足了！这种天时地利人和俱全的生意，哪能持续不断地干啊！ 虽然明白这一点，但这个地产、贷款、公路的资金循环结束，也就是钱跑到终点了。不再继续跑下一圈了，这跑第一圈的周期，都是数以年计的！ 两三年以后，卡特估计经济大环境就会发生变化。通膨能不能完全遏制先不说，就说这养蛊似的内卷，即便不完全停摆，但也肯定不会再如现在这样激烈了。 毕竟卷不过的，该死的都死差不多了。剩下能卷过的，那也是伤敌一千自损八百，也需要时间喘口气不是？ 就好像卡特曾经老妈一个同学的孩子一样，初中全校前十，卷进了某省会最屌的高中，立马变成了中下游水平。然后接着继续玩命卷，卷到了中等偏上，上了一所重本，然后... 然后那倒霉孩子在大学就开始放飞自我了！左手游戏，右手泡妹，用某皇叔的话讲： “我南征北战卷了这么多年，就不能让我享受享受嘛？”
“接着奏乐！接着舞！”