八月下旬，新时代地产顺利供股集资1.2亿，顿时威水香江。 当前公司总股本为38870万股，股价为2.05港币，总市值为7.96亿； 林祖辉持股13520万股，占股34.8%，市值为2.77亿。 但林祖辉却发愁了，他空有股票，却没有现金，个人现金流仅1300万。 并且，他个人还负债5000万，其中欠王启霖3000万（炒会德丰借了1000万，注资新时代地产借了2000万），银行抵押《GOOD》杂志借款1000万（用于第一次供股），欠方进1000万（注资借700万、投资电影借300万）。 这就是蛇吞鲸的后果，若是新时代地产发生意外，林祖辉简直要被债务逼得入赘王家。 手上仅1300万的现金肯定是不行的，因为万辉出版社需要借壳上市，林祖辉需要一笔买壳的钱。 出版社账上确实有钱，但其实也是杯水车薪，而且那笔资金要等到上市前，然后抽空用来还债；电影公司的票房也指望不上，9月15日上映，具体能分多少也是未知，而且这笔资金可能也需要还债。 很快，林祖辉似乎想起了什么，从抽屉拿出一份资料研究起来。 一会儿，他又拨通了一个电话。 “黎经理，美元/日元的最近一周的价格走势，能不能口述一下给我！”
“好，谢谢！”
打完电话，林祖辉迅速在纸上补上最近几天的美元/日元走势，然后研究起来。 很快，他发现一个机会！ 他在2月底，用1100万港币动用了50倍杠杆卖空美元/日元，当时均价买点为261.5；经历半年的下跌，居然只跌了24.5，目前价格为237。 也就是说，他的市值已经有了5500万港币，大赚了4000多万。 当然，这个钱他不会取出来的，它是明年自己的事业底气。 林祖辉之所以说是有个机会，是因为他清晰的记得1985年年底，美元/日元的汇率是200点左右。 而如今距离1985年结束，还有4个月多一点，这期间居然有37点的跌幅。 若是他以部分股票做抵押，拿出一笔资金继续做空，他在年底说不定就可以获得一大笔资金。 他在纸上计算起来： 美元/日元最近几十年最高点为262点，这是铁的数据，不可能因为自己几千万的资金而发生改变。 目前，美元/日元点数为237点，若是10倍杠杆，如果突然涨到260点，他就会爆仓；但是很显然，那是不可能的，他记得没有这种巨大的波动，也不符合日元升值的市场规律。 想想看，四个月时间，从237点涨到260点，再跌至200点；就这个走势，就是美国财团也难办到。 对，自己最多抵押3000万股新时代地产的股票，如是按照七成的贷款率（新时代地产股票保值），就能贷款4200万；自己再凑800万，拿出5000万以十倍杠杆做空。 年底，仅这一笔资金，自己可能就能获得8000万的纯利。 至于风险，零风险！ （PS：此时主角尚未想起‘广场协议’会在九月下旬签订，后面有想起，追加了投资。） 没有那个傻瓜大鳄会为了5000万的资金，而去将美元/日元拉升到260点，其付出的代价，恐怕就是5000亿。 而林祖辉就算失去了5000万资金，也不是致命的；他还拥有1.05亿股新时代地产股票，占总股本的27%；王启霖占股13%，两人合起来就是40%，这个绝对安全。 而且银行抵押并不会将股票卖给别人，自己只要保证新时代地产股价不跌，出售一部分即可。 干了！ 三天后，林祖辉出现在汇丰银行外汇部门。 黎宏明热情的接待了他，这可真是财神爷啊，当初投资的1100万，变成5000多万；这要是扩散出去，香江恐怕要将这位小爷捧上天。 林祖辉先是确定了一下美元/日元的行情，发现居然又涨了1.2点，目前为238.2点；三天的贷款时间，居然让多赚1个点。 林祖辉将自己的来意说明后，黎宏明没有以前那么吃惊了，毕竟眼前的年轻人，掌握着一个市值近八亿的地产上市公司，还有一家年利润千万的出版社。 5000万的保证金，10倍杠杆，也不过5亿港币而已，不会被人特意狙击的。 接下来就是办理手续，林祖辉委托汇丰银行在236点上方买入空单。 又过三天后，林祖辉来到汇丰银行拿到交割单，居然是在均价238点的水平，这简直是让林祖辉立于不败之地。 当然了，这个涨势不排除要涨到240点以上，林祖辉也好不担心，他的爆仓点可是在261.5。 ...... 8月30日，星期五。 林祖辉和梁真勋乘车前往本岛拍卖所，今天是1985年的第一次官地拍卖会，新时代地产自然也不希望错过。 今年4月份的时候，港府拿出‘金钟地王’拍卖，目的在于振奋香江的地产业；但那场拍卖会就一幅地‘金钟地王’拍卖，港府并没有拿出其余官地拍卖。 这一次，被称之为今年的‘第一次官地拍卖会’，原因是足足有19幅官地拿出来拍卖。 官地整体的质素，肯定要比市场流通的土地更好，面积也更大，所以有实力的地产商是不会错过的；至于一些小地产商，自然很少参加。 新时代地产当然还属于小地产公司，但是林祖辉却坚持要参加，并且特意准备了7000万的资金，是八月下旬集资1.2亿剩下的。 在车上，林祖辉叮嘱道：“本岛的高级住宅土地目前在700元每平方尺左右，今天凡是10万平方尺上下的土地，都是我们的目标。我的策略是，假设有3幅7万平方尺到12万平方尺的土地，由我这个‘愣头青’来喊价。我会装成大豪客，将第一幅地喊出一个高价，并趁对方不注意，丢给他，我们再装作可惜的样子。这样一来，在后面的两幅地，我们回转的空间就大了，毕竟那些地产商虽然有钱，也不见得和我这样的愣头青比财力，最后还得被拍卖所宰一笔！”
梁真勋点头说道：“老板倒不是‘愣头青’，而本身将新时代地产的市值增加10多倍，仅用了半年时间，这样的人在外人眼里，肯定是有傲气的。他们甚至会认为老板你在赌气，所以心有畏惧也是有可能的。我觉得这个策略可行！”
林祖辉虽然刚入地产行业，但心也有傲气，想开发一个中型楼盘，提升一下公司的士气和整体素质。 10万平方尺的土地，按照地积比率3.5倍计算（可能更高），就是35万平方尺的楼面面积；如果明年下半年售期房，本岛的住宅物业恐怕在900元每平方尺左右，可销售3.2亿。按照两年的工期，地皮费7000万+建筑费8000万+纳税3000万，每年三成多的利润，还是比较划算的。 地积比率还可以提高，售价也有可能提高，每年四成的利润都有可能！ 当然了，就是每年两成的利润都可以做，反正地产公司只需要出一个土地购买费，其余资金全部通过银行贷款和期房销售来搞定。 重要的是，开发出这样一个楼盘后，新时代地产就相当于跨入中型地产公司。毕竟35万平方尺的楼面面积，足足可以有六七百套住宅的小区。 虽然新时代地产只有六七千万的流动资金，但却无需担忧付不起价值七八千万的土地款，银行乐意借贷，毕竟上次集资1.2亿后，新时代地产的负债率相当于降低了很多。