12月底。　　林祖辉在新时代地产的办公室工作，脑海里却不时浮现李佳欣的曼妙身姿;　　他现在终于知道：前世大刘为什么后悔年轻时太好玩了，这TMD伤身体啊！　　他决定，平常在饮食上注意一下，争取能玩到八十岁！　　“老板，人都到齐了，该开会了！”

助理走了进来，恭敬的说道。　　“好，我马上到！”

林祖辉抛掉脑海里不健康的想法，决定还是要趁着年轻，多赚一点钱。　　等将来自己年龄大了，投资环境也不好了，那时候想赚钱都困难了。　　来到会议室里，新时代地产的高管纷纷坐直身子，眼睛随着林祖辉移动而转移视线。　　林祖辉来到董事长位置上，严肃的说道：“会议开始！梁董事先向大家汇报一下——公司的情况！”

梁真勋点点头，他早有准备，公司的各种信息熟记于心，这就是迎合老板的作风，开会效率一定要高。　　“当前，新时代地产内部资产重估为16.5亿，债务为5.12亿，债务率为三成。旗下正在发展的楼盘是七个，可提供住宅面积为71万平方尺，计有1300多个住宅单元......收租物业资产值占公司的62%，而且收租物业分散且很杂，运营成本高......公司的土地储备在中型地产商里，属于一般水平.....公司目前市值为13.9亿，已经排名香江地产上市公司的第25名，发展迅速......”　　听完梁真勋的话，一些高管本想高兴的拍掌，不过一看林祖辉的脸色，就知道不合时宜。　　林祖辉一只手按照本子上，一只手拿着一支笔，语气平静的说道：“大家来说说公司目前的问题有那些！”

今天这个会议可不是来唱赞歌的，他已经发现新时代地产的潜力不足，和一些突出的问题。因为他对新时代地产要求很高，所以绝不会满足跻身一家中型地产商。　　陈斌率先说道：“我来说说发展物业的问题吧！新时代地产虽然今年有七个地盘在发展，在中型地产商中也算上游水平，但是我们公司的土地储备和旧楼盘不足，若是公司的大方向是发展商，那就需要现在开始增加土地储备.....土地成本越低，开发楼宇的成本越低，将来我们才有更大的竞争力。”

这里涉及到一个大方向的问题，陈斌也说了，就看老板你是想收租为主呢，还是发展地盘为主呢！　　林祖辉点点头，没有表态。　　这时候，高毅也说道：“公司的收租物业也有一些问题：商场、写字楼占比不足，住宅占比太大，单个物业价值偏低、分散，运营成本偏高......我们可以尝试出售一些住宅物业，去增加公司的土地储备。”

高毅没有因为自己分管收租物业，而不顾公司的大局。　　接下来，剩下的几位高管也纷纷发言，找公司的茬！　　林祖辉听完大家的发言后，笑着说道：　　“看来今天这个会议开的很及时，找出了不少公司的问题！大家说的很有道理，正好我们来制定以下明年的发展策略。”

“首先，我会在最近联络各家银行提供约2亿的贷款，我们要增加公司的土地储备。虽然目前价格看似上涨了不少，但比起一年后，两年后，我们今天购买的物业，那就是相当划算。”

林祖辉的第一个动作就是王炸，现在香江的地产商刚刚经过地产大暴跌，没有哪家地产公司敢将负债率接近五成。　　但林祖辉敢，因为他知道后面没有大暴跌了；　　‘八七股灾’后，地产整体下跌10%至15%，新界换地证下跌三成；　　‘****股灾’后，地产整体下跌25%至30%，但是约一年不到便反弹回去（82暴跌差不多用了四年才反弹上，期间萎靡两年多时间）。　　总结起来，没有1982年的大暴跌40%以上，五成负债率完全可以接受，就是七成也不至于破产。当然了，前提是银行肯借款，这就需要一些花言巧语了。　　“其次，我打算在明年（1986年）二月份，清理一批住宅物业及收租表现不好的物业，回笼约2亿的资金。”

第二条是很有必要的，新时代地产光是从伟益置业，就接过来一批收租表现不好的物业（物业本身价值有增值，少量获利），再加上前面购买的收租物业（分散，住宅为主），清理掉这些收租物业，不但可回笼两亿资金，还能降低公司运营成本，最后还能获利不菲。　　“最后，元旦过后，我们开始分批少量销售旗下的住宅物业，你们要做好手续工作。”

众人纷纷点头应是，并在本子上记下老板的讲话。　　会议散去过后，林祖辉还在想着新时代地产的事情，新时代地产在二月份清理收租物业后，下半年还得清理一些物业，去用于购买土地，减少收租物业。　　只要是在1987年5月份以前，都值得买入土地和旧楼盘，增加公司的土地储备。　　新时代地产之所以减磅收租物业，是因为林祖辉知道，他能收获华人置业这个公司。届时，一个母公司注重地产开发，子公司华置注重收租物业，至于中娱则在八七股灾后私有化。　　......　　林祖辉本人和银行谈贷款，有一个最大的好处，那就是银行其实是先看人，再看公司发展前景，最后决定贷款与否。　　在银行家看来，一个优秀的领头羊，决定着这家公司的前景，所以他们乐意贷款给优秀的领头羊。　　林祖辉不仅仅是上市公司新时代地产的董事长，如今又增加了一个头衔——上市公司万辉传媒的董事长。　　而万辉传媒目前市值4亿，年盈利规模可达4000万以上，在香江传媒界仅次于星岛集团（8000万年盈利）、明报集团（6500万年盈利）、玉郎集团（4800万年盈利，未上市），和东方报业（4000万年盈利）差不多，比天天报业（1500万年盈利）高。　　这是因为东方报业和天天报业虽然销量极高，但是这种大众化报纸其实不赚钱，吸引不了广告商。　　而万辉传媒的GOOD卡每月净利润都可以达到100万，更何况《男人帮》和《GOOD》杂志深受广告商喜欢，堪称吸金利器。　　.....　　东亚银行。　　林祖辉来到李国宝的办公室，商谈贷款事宜。　　他之所以钟爱东亚银行贷款，是想结交李国宝；届时，自己收购华人置业时，获得他父亲李福树的倒戈。　　“林先生，昨天我看了一下你们递上来的资料！发现你们新时代地产今年的非经常性盈利为1.5亿元，这个多少让我非常意外！”

炒楼花的那一笔，也被划为非经常性盈利。所以就是狙击爱美高0.23亿、做空美元/日元0.36亿（241点下跌至213点）、狙击大生地产0.36亿、炒楼花0.5亿，总计1.45亿的非经常性盈利。　　林祖辉点点头，说道：“发展之初，我们采取这样的冒险投资，也是无奈之举。目前我们公司在调整策略，那就是重心移到开发物业上，这次举债就是为了增加土地储备。为了减轻公司压力，明年我们会陆续抛售一些收租表现不良物业，以及开始销售住宅期房。”

李国宝夸奖道：“林先生不亏商界新晋大亨，这份战略布局我亦是非常赞同。作为新时代地产的最大债权银行，以及合作盟友，我们这次批准了你们的一亿贷款，利息为12厘。”

林祖辉连忙表示了感谢，东亚银行一次性能承接一半的贷款，显然是非常好的消息。　　“李生放心，贷款一到，我们立马买入优质土地和旧楼，不做其它投资项目！”

两人闲聊了一阵，林祖辉便起身告辞，他不敢说要邀请李国宝父亲吃吃饭什么的，以免打草惊蛇。　　这次新时代地产的两亿贷款项目，他主动尝试和中银接触，居然非常顺利的贷款到5000万资金；贷到钱倒是其次，毕竟新时代地产有很多选择，主要是林祖辉打算开始和在港的中资银行、中资公司接触，为进入内地做准备。　　至于剩下的5000万资金，又分了两家小银行进行贷款。　　2亿的组合贷款，竟然在1985年最后一天，全部谈妥，林祖辉都有些骄傲自己的魅力了。　　他大概知道这些银行家的想法，以前他觉得自己年轻是劣势，但是一旦你做出很大的成绩后，那些人便纷纷改变自己的想法。　　毕竟年轻取得一些成绩，他们觉得可能是运气好；一旦拥有两家上市公司，总市值已经逼近20亿后（18亿），那些人便纷纷认为你是天才，你是商界奇才。　　他们再也没有顾虑，便纷纷看好林祖辉，这时候年轻又成为了一个优势。　　1985年的最后一天，林祖辉在新时代地产的办公室里，有些感触。　　万辉传媒的成功，他归根于自己盗窃了前辈们的创意，正好《男人帮》和《GOOD》杂志又是闯进了处~女~地，成为了第一个吃螃蟹分人，率先占据了市场。若是让他去办日报，大概率是扑街的份。　　新时代地产的成功，他除了借助前辈的经验外，还有人脉的帮助、对未来的地产发展的熟悉，最重要的是，他的超前信息。比如狙击爱美高，从大刘身上搞了2300万；比如做空美元/日元，又获利3600万。